Einkünfteerzielungsabsicht bei länger leer stehenden Wohnungen

Die Einkünfteerzielungsabsicht liegt unter bestimmten Voraussetzungen auch bei längerfristig leer stehenden Wohnimmobilien vor.

Wann liegt die Einkünfteerzielungsabsicht den vor und welche Nachweise benötigt man?

Soweit die Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt, können die Kosten als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung angesetzt werden.

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Fall:

• Bei dem Fall ging es um zwei Wohnimmobilien. Die eine Immobilie bewohnte der Kläger teilweise selbst.  Eine Wohnung des selbstgenutzten Hauses wurde vermietet und ab 1997 stand diese leer. Der Kläger versuchte vier Mal im Jahr durch Anzeigen in der Zeitung, die möblierte Wohnung zu vermieten, leider erfolglos.

• Die Miethöhe berechnete der Kläger aus dem aktuellen Mietspiegel.

• Der Kläger behauptete jedoch, dass bis jetzt noch keine „geeignet erscheinenden Mieter“ sich auf die Anzeige und sonst gemeldet haben.

• Ein weiteres Zimmer mit Bad im Dachgeschoss wurde noch nie vermietet und stand somit immer leer. Der Kläger hatte auch keine Absicht mehr, das Zimmer im DG zu vermieten. Früher hat der Kläger versucht durch Aushänge in der Nachbarschaft das Zimmer zu vermieten, jedoch ohne Erfolg.

• Die angefallenen Kosten für den Leerstand beider Objekte setzte der Kläger in seinen Steuererklärungen bei den Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung an und machte somit Werbungskostenüberschüsse geltend.

• Weder das Finanzamt noch das Finanzgericht berücksichtigten diese, weil die Einkünfteerzielungsabsicht des Klägers fehlte. Nun hat der Kläger beim Bundesfinanzhof Revision eingelegt, um die Kosten für den Leerstand von beiden Objekten doch noch berücksichtigen zu können.

DIE ENTSCHEIDUNG:

• Die Revision wurde als unbegründet zurückgewiesen. Bei der Entscheidung wurde davon ausgegangen, dass beim Kläger keine ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen vorlagen.

Jeder darf seine Wohnung individuell anbieten, jedoch sollten die Bemühungen für das Vorliegen einer Gewinnerzielungsabsicht vorhanden sein

• Jedem Steuerpflichtigen steht offen, wie dieser seine Wohnung bzw. Zimmer am Wohnungsmarkt präsentiert und somit zum Vermieten anbietet. Auch eine Bewerbung kann frei ausgewählt werden.

• Die Kosten für das Dachgeschosszimmer können jedoch gar nicht berücksichtigt werden, weil der Kläger dieses Objekt gar nicht vermieten wollte. Von einer Einkünfteerzielungsabsicht kann man in so einem Fall gar nicht reden.

• Auch die Kosten für die im ersten Obergeschoss langjährig leer stehende Wohnung können nicht von  der Steuer abgezogen werden. Da die geschalteten Zeitungsanzeigen nicht erfolgreich waren.

Anpassung an die Marktsituation sollte berücksichtigt werden

• Der Kläger hätte andere Möglichkeiten nutzen können bzw. sein Verhalten an die aktuelle Marktsituation anpassen müssen, um doch einen Mietinteressenten zu finden und somit intensiveren Vermietungsbemühungen anzustreben.  Auch hier liegt keine Einkünfteerzielungsabsicht vor.

• „Zudem sei es dem Kläger zuzumuten gewesen, Zugeständnisse (etwa bei der Miethöhe oder im Hinblick auf die für ihn als Mieter akzeptablen Personen) zu machen“ so der Bundesfinanzhof. Da der Kläger darauf verzichtete, ging dieser davon aus, dass die Einkünfteerzielungsabsicht aufgegeben wurde.

Jeder Fall wird unterschiedlich beurteilt und es gibt noch viele offenen Fällen in diesem Bereich.

Wird eine Vermietungsbemühung erkannt, so stehen die Chancen etwas besser die Kosten bei langjährigem Leerstand eines Objektes bei der Steuer berücksichtigen zu können.

Jedoch spielen viele unterschiedlichen Faktoren für den Ansatz der Kosten eine große Rolle.

Viel Erfolg und Grüße

Ihr www.steuer-info-blog.de